Puoi chiedere il cambio di residenza senza abitabilità?

Posso andare in Comune e chiedere la residenza presso un appartamento anche se quest’ultimo non dispone di abitabilità/agibilità?

La condizione principale per cui il Comune concede il cambio di residenza è che ci sia un singolo e forte fattore:

Colui che chiede il cambio di residenza deve effettivamente abitare in quella unità immobiliare; in questo caso il comune non può negare il cambio di residenza a prescindere dalle caratteristiche dell’immobile (che sia una catapecchia o una villa).

Quindi la risposta è si, se l’appartamento non dispone di agibilità puoi, anzi se abiti li devi chiedere il cambio di residenza.

Ovviamente non finisce qua; infatti, bisogna essere consapevoli cosa si rischia in caso di assenza del documento di agibilità.

Secondo la norma la mancanza di agibilità costituisce un illecito amministrativo; non si tratta di reato ma scatta una sanzione amministrativa; quindi il comune non può negare il cambio di residenza ma dovrà multare per mancanza di agibilità.

In caso di locazione, sarà il proprietario (il locatore) a dover fornire questo documento; qualora risulti inadempiente, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto.


 

Cosa fare se manca il certificato di abitabilità?

Pensa per un momento se la casa che hai acquistato non ha il certificato di abitabilità; ti sei mai chiesto cosa succede?

Vediamo un esempio concreto per rendere l’idea più chiara:

Hai acquistato casa e prima di entrare definitivamente decidi di fare qualche lavoretto; pertanto ti presenti in comune per dichiarare l’inizio lavori ma incredibilmente vieni bloccato in quanto quella casa non ha il certificato di abitabilità.

Cosa succede in questo caso? La colpa è del Notaio o del venditore?

Vediamo cosa dice una recente sentenza della Cassazione:

“nel momento in cui ti accorgi dell’assenza del documento di agibilità, e questo fatto non è citato nel rogito notarile, puoi chiedere il risarcimento a colui che ti ha venduto l’immobile.”

Per quanto riguarda la responsabilità del Notaio la vediamo dopo; per terminare e completare il concetto è bene chiarire che il certificato di abitabilità è elemento essenziale della compravendita che altrimenti non avrebbe motivo di esistere in quanto senza questo certificato non è possibile utilizzare il bene per quella che è la sua destinazione naturale; quindi il contratto può essere sciolto.

Ricapitolando; compreresti una casa ad uso abitativo se non ci puoi abitare?

Non credo, pertanto hai diritto a esigere il risarcimento.

Con lo scioglimento del contratto quindi si può ottenere la somma di denaro versata maggiorata degli interessi legali; inoltre se sono dimostrabili altri costi (trasloco, mobili etc) si può chiedere il risarcimento anche di queste spese.

Attenzione!

Per far si che la causa contro il venditore abbia valore deve essere fatta entro 5 anni dalla firma del rogito notarile.

..e il Notaio?

Secondo la sentenza il Notaio non ha responsabilità in quanto quest’ultimo deve verificare che l’immobile sia libero (da ipoteche, pignoramenti, trascrizioni etc.) ma non ha obblighi riguardo argomenti che non incidono sulla validità della vendita (come appunto l’abitabilità).

Un immobile non agibile si può vendere, il contratto è valido se il compratore conosce e accetta la situazione.

Per farti un esempio banale, una casa con bagno senza finestra si può vendere se le parti sono d’accordo, il notaio non può impedire questo accordo. La stessa cosa vale per l’abitabilità; per questo motivo il Notaio non ha responsabilità.


 

 

 

Cos’è il Fondo di Garanzia prima casa?

Il Fondo di garanzia è una particolare agevolazione per chi vuole acquistare o ristrutturare casa ma ha difficoltà a sostenere i costi; si tratta di un fondo statale che consente di chiedere mutui ipotecari fino a 250.000 € avvalendosi delle garanzie statali per la metà dell’importo.

In sostanza il fondo offre garanzie statali fino al 50% dell’importo del mutuo richiesto, facilitando in questo modo l’accesso al credito.

Accedendo a questo fondo, la banca non potrà richiedere altre garanzie personali.

Ovviamente ci sono delle limitazione; in particolare possono accedere a questo fondo tutti coloro che richiedono un mutuo non superiore a 250.000 € per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile situato in italia che abbia le seguenti caratteristiche:

  • non deve essere un immobile di lusso
  • non deve essere accatastato come A1, A8 E A9
  • deve essere adibito ad abitazione principale.

Chi può usufruire di questa agevolazione?

Il Fondo è aperto a tutti a prescindere dall’età e dal reddito.

Come si accede?

La domanda deve essere presentata direttamente alla banca aderente all’iniziativa utilizzando l’apposita modulistica disponibile sul sito del Dipartimento del Tesoro, delle banche aderenti e della Consap Spa.


 

 

Come cancellare l’ipoteca sulla casa

Per cancellare l’ipoteca è necessario affidarsi al giudice; quest’ultimo richiede di verificare se sono stati commessi errori nel procedimento di iscrizione da parte di Agenzia Entrate Riscossione.

è possibile opporsi all’ipoteca se:

  • il contribuente non ha ricevuto il preavviso di ipoteca o lo ha ricevuto prima di 30 giorni dall’iscrizione dell’ipoteca stessa;
  • il contribuente, pur avendo ricevuto il preavviso di ipoteca, non ha mai ricevuto la notifica della cartella di pagamento;
  • prima della notifica del preavviso di ipoteca la cartella esattoriale si è prescritta;
  • prima del preavviso di ipoteca il contribuente ha fatto ricorso contro la cartella e lo ha vinto;

Si può sempre cancellare l’ipoteca se il debito del contribuente scende al di sotto di 20.000 euro. Quindi il contribuente potrebbe pagare spontaneamente una parte del debito per far scendere il tetto.

La richiesta di rateazione non determina la cancellazione dell’ipoteca, che sarà cancellata solo al pagamento dell’ultima rata.


 

Ipoteca casa 2018

L’Agenzia delle Entrate Riscossione può ipotecare gli immobili del debitore anche se quest’ultimi sono identificati come prima casa.

L’ipoteca può essere iscritta se:

  • sono passati 60 giorni dalla notifica della cartella senza il pagamento o l’opposizione.
  • è stato inviato un preavviso di ipoteca 30 giorni prima dell’iscrizione dell’ipoteca
  • il debito complessivo è pari o superiore di 20.000 €.

 

Quando la prima casa non è pignorabile

In questo articolo affrontiamo i temi inerenti all’impossibilità di pignorare la prima casa.

Come sappiamo la prima casa non è pignorabile ma ovviamente esistono delle condizioni da rispettare; se solo una di questa non sussiste allora si la casa diventa pignorabile.

I casi sono questi:

  • è stata adibita a civile abitazione.
  • in essa è fissata la residenza del debitore
  • non è accatastata in A/8 E A/9 (abitazioni di lusso)
  • la casa in oggetto è l’unica di sua proprietà

Se viene meno uno di questi presupposti allora la prima casa è pignorabile; se ad esempio il debitore eredita 1/10 di proprietà di un immobile allora la casa è pignorabile in quanto non è più l’unica. In questo caso dovrebbe rinunciare all’eredità.

In questo articolo abbiamo visto quindi quando la prima casa non è pignorabile nei prossimi articoli affrontiamo gli altri aspetti del pignoramento.


 

Imu, Tasi e Tari

In questo articolo vediamo cosa sono queste tasse locali.

IMU: Sostituisce l’ICI dal 2012, è un’imposta che colpisce il patrimonio dei soggetti proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. L’abitazione principale è esente. Il valore di base per calcolare l’imposta è costituito dalla rendita catastale o dominicale, rivalutata e moltiplicata per appositi coefficienti.

Le aliquote sono fissate dal comune con un limite massimo del 10,6 per mille.

L’acconto di questa tassa si paga entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre.

TASI: in vigore dal 2014, nuovo tributo finalizzato a finanziare il costo dei servizi comunali indivisibili (strade, verde pubblico, illuminazione..).

Colpisce fabbricati ee aree fabbricabili (non i terreni agricoli) e ha la stessa base imponibile dell’IMU compresa l’esenzione per abitazione principale anche per inquilini.

Le aliquote sono fissate dal comune e la somma con l’IMU non deve superare il 10,6 per mille fatta salva l’eccezione di una maggiorazione dello 0,8 per mille.

Le scadenza sono uguali all’IMU 16 giugno e 16 dicembre.

TARI: In vigore dal 2014, è finalizzata a coprire i costi del servizio rifiuti ed è a carico di chi occupa l’immobile anche se non è proprietario.


La tassa è calcolata in base a parametri presunti come la superficie, i componenti del nucleo familiare ed appositi coefficienti di produttività.

Il numero delle rate e le scadenze sono determinate dai comuni.

Eredità: accettazione con beneficio di inventario

In questo articolo vediamo cosa significa beneficio di inventario.

Nell’articolo postato in precedenza abbiamo parlato di eredità, accettazione e rifiuto della stessa.

Con l’accettazione dell’eredità, il patrimonio del defunto si confonde con quello dell’erede; questa situazione potrebbe essere spiacevole nel caso in cui l’eredità sia gravata da debiti diversi.

A volte capita che i debiti superino addirittura il valore dei beni ereditati, in questo caso si parla di “HEREDITAS DAMNOSA.”

Quando si verifica questa situazione quindi l’erede deve far fronte ai debiti utilizzando il proprio patrimonio.

Per evitare quindi questa situazione e far si che i debiti non intacchino anche il patrimonio dell’erede, si può decidere di accettare l’eredità con beneficio di inventario.

In questo modo i beni del defunto rimangono separati da quelli dell’erede e, qualora ci fossero debiti, l’erede risponderà solamente attraverso i beni ereditati senza intaccare i propri.

Questa volontà deve essere espressa e deve essere resa nota ad un notaio o al tribunale. La dichiarazione poi deve essere iscritta nel registro delle successioni e successivamente deve essere trascritta nei registri immobiliari.

Ovviamente l’erede deve fare l’inventario dei beni ereditari entro 3 mesi dalla dichiarazione di accettazione qualora non sia già in possesso dei beni ; viceversa qualora sia già in possesso dei beni i 3 mesi partono dall’apertura delle successione.

Se non si adempie ai seguenti oneri l’accettazione si intenderà senza il beneficio d’inventario e l’erede verrà inquadrato come semplice e puro.


 

Come accettare o rifiutare l’eredità

Gli eredi non subentrano automaticamente nell’eredità; è necessario che accettino la stessa in modo tacito o espresso.

L’eredità diventa giacente quando non viene accettata immediatamente; più precisamente quando l’erede non ha accettato l’eredità e non è nel possesso dei beni ereditari, il tribunale nomina un curatore dell’eredità. In questo caso l’eredità sarà giacente.

La giacenza prevede quindi la nomina di un curatore che è obbligato a:

  • redigere l’inventario dei beni ereditari.
  • amministrare i beni al fine di preservarli
  • prestare al giudice un rendiconto della propria attività

Il curatore cessa la sua attività quando l’eredità viene accettata oppure quando viene rifiutata; in questo caso i beni vengono devoluti allo stato e si parlerà di eredità vacante.

Come anticipato l’eredità deve essere accettata, l’accettazione può essere tacita o espressa.

Si dice espressa quando risulta da atto scritto nel quale emerge chiaramente la volontà di ereditare.

Si dice tacita quando si verifica un comportamento che inequivocabilmente manifesti la volontà di ereditare.

Un esempio dell’accettazione tacita può essere quando l’erede è già in possesso dei beni ereditari.

Il diritto di accettare l’eredità si prescrive in 10 anni; il termine decorre dal giorno dell’apertura della successione oppure al verificarsi della condizione sospensiva (qualora esistesse).

Un esempio può essere: nomino mio erede Marco se trova un lavoro stabile. In questo caso i 10 anni decorrono da quando Marco trova un lavoro stabile.

Chiunque possa subentrare e prendere il posto degli eredi, può chiedere al giudice un termine entro il quale l’erede deve accettare o rifiutare l’eredità. Trascorso questo termine senza che venga fatta alcuna dichiarazione, il chiamato perde la possibilità di diventare erede a tutti gli effetti. Ecco che si verifica la decadenza del diritto di accettare.

A differenza dell’accettazione, la rinuncia dell’eredità deve essere unicamente espressa.

Essa quindi consiste in una dichiarazione inequivocabile di rinuncia all’eredità. Tale dichiarazione deve essere ricevuta da un notaio o dal tribunale e può essere fatta solo dopo che la successione si sia aperta; una rinuncia anticipata sarebbe priva di effetto.

Chi rinuncia l’eredità può cambiare idea e revocarla ma solo finché l’eredità non venga accettata da ulteriori chiamati, in questo caso la rinuncia non è più revocabile ed è definitiva.


 

Attestato di prestazione energetica (APE)

In questo articolo andiamo ad analizzare questo argomento illustrando tutto ciò che c’è da sapere.

L’APE rappresenta la quantità di combustibile o energia che viene consumata ogni anno per ogni metro quadro di superficie riscaldata o raffrescata; la classificazione energetica quindi consiste nell’attribuzione di una classe (A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G) ad ogni unità immobiliare dalla più economica alla più dispendiosa.

Questo documento viene redatto da un tecnico certificatore avente titolo; l’attestato deve essere allegato al contratto di vendita e le sanzioni per il venditore inadempiente variano da 3.000 € a 18.000 € (il pagamento non ha carattere sanatorio e la proprietà deve provvedere agli obblighi imposti dalla legge).

Per gli immobili in costruzione, è obbligo del venditore evidenziare la futura prestazione energetica dell’edificio e fornire l’attestato nel momento in cui viene rilasciata l’agibilità.

Da tenere presente è che anche gli annunci di vendita devono riportare la classe energetica; in caso di omissione, il responsabile dell’annuncio è soggetto a una sanzione che varia da 500 € a 3.000 €.

La durata dell’APE è di 10 anni, salvo che l’immobile subisca lavori di ristrutturazione tali che possano modificare la classe energetica.

Non tutti sono obbligati a presentare l’APE; pertanto sono esclusi gli immobili privi di riscaldamento e anche i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 mq.

Il costo di questo certificato dipende dalle dimensioni dell’unità immobiliari e può variare da 100 € a 250 €.

Riassumendo questo documento serve a inquadrare un immobile dal punto di vista energetico al fine di valorizzarlo dal punto di vista di efficienza e risparmio.