Cos’è la compravendita con riserva di proprietà?

L’art. 1523 del Codice Civile disciplina la materia inerente alla vendita con riserva di proprietà. Questa particolare soluzione si identifica con la presa in possesso immediata dell’immobile in oggetto ma non implica il trasferimento della proprietà che rimane al venditore fino a quando il compratore non effettua il pagamento del prezzo pattuito tra le parti.

Possiamo inquadrare questa modalità come una vendita con dilazione di pagamento.

Ai fini pratici è una modalità avente effetti di legge; è necessario inserire nel rogito notarile gli accordi pattuiti inerenti alle rate e alla tempistica con cui corrispondere l’intero prezzo.

Qualora l’acquirente dovesse risultare inadempiente, il venditore può richiedere la restituzione immediata dell’immobile restituendo le somme incassate; il venditore avrà comunque diritto a trattenere una parte del denaro a titolo di compenso per l’utilizzo dell’unità immobiliare e per eventuali danni arrecati all’immobile.

In sostanza è come se il venditore sostituisse la banca concedendo il possesso dell’immobile con trasferimento della proprietà al verificarsi dell’intero pagamento del prezzo.

La garanzia da parte del venditore è quella di rimanere proprietario dell’immobile.

Questa modalità può giovare quelle situazioni in cui è difficile ottenere credito dalle banche.


 

Come si calcola il valore catastale?

Prima di tutto vediamo a cosa serve ottenere questo valore; il valore catastale rappresenta la base di calcolo delle seguenti imposte:

– imposta di registro e ipo-catastale

– imposta di successione

– imposta di donazione

Queste imposte sono applicate sul valore catastale pertanto è necessario sapere come si calcola per avere chiaro l’importo da pagare.

La rendita catastale serve anche per determinare l’IMU (imposta municipale unica) e l’imposizione diretta.

Infatti come dice l’art. 23 del decreto legge 13 aprile 1939 n.652, la rendita catastale costituisce la base per la determinazione, nei modi che saranno stabiliti dalla legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovrimposte.

Vediamo adesso come si calcola…

Per ottenere questo valore bisogna consultare una visura dell’immobile e annotarsi la rendita catastale; nell’immagine sopra riportata ti mostro un esempio di visura indicandoti dove trovare la rendita.

Una volta annotato il valore della rendita bisogna rivalutarla del 5% per poi moltiplicare nuovamente per un determinato coefficiente stabilito dalla legge.

Questi sono i coefficienti catastali aggiornati al 2017 per i quali moltiplicare la rendita aumentata del 5% e calcolare quindi il valore catastale:

110 per l’abitazione principale (prima casa)

120 per i fabbricati appartenenti al gruppo A e C (escluso A/10 e C/1)

140 per i fabbricati delle categorie B

60 per i fabbricati delle categorie A/10 e D

40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 ed E

90 per i terreni non edificabili (agricoli)

In sostanza se ipotizziamo una rendita catastale di 300,00 €, la rivalutiamo del 5% otteniamo 15€ da sommarsi ai 300,00€ della rendita per un totale di 315,00 €.

Adesso che abbiamo ottenuto la rendita rivalutata bisogna moltiplicarla per il coefficiente di appartenenza. Ad esempio per abitazione principale 315,00 € x 110 = 34.650 € (valore catastale come prima casa).

In alternativa si può evitare il primo passaggio e moltiplicare la rendita direttamente per il coefficiente già rivalutato:

115,5 per la prima casa

126 per tutti gli altri fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A,C (escluse A/10 e C/1)

176,40 per i fabbricati del gruppo B

63 per i fabbricati A/10 e D

42,84 per i fabbricati C1 ed E

112,5 per i terreni non edificabili (agricoli e non) – reddito dominicale non rivalutato.

Quindi andremo a moltiplicare i 300,00€ della rendita direttamente per 115,5 ottenendo 34.650 €.

Questo valore come anticipato prima è necessario per calcolare le imposte.


 

Sai Come evitare il rischio di perdere soldi e casa dopo il rogito?

Il giorno del rogito notarile è il momento che sancisce la compravendita dell’immobile in cui il venditore consegna le chiavi e l’acquirente corrisponde il saldo prezzo.

L’adempimento che il notaio dovrà eseguire successivamente è la trascrizione nei registri immobiliari, che richiederà qualche giorno prima che avvenga.

In questo lasso di tempo l’immobile è vulnerabile; se qualche creditore dovesse iscrivere un’ipoteca, un pignoramento, una trascrizione pregiudizievole o altro atto sull’immobile in oggetto, l’acquirente rischia di perdere l’immobile e il denaro.

Con la nuova legge entrata in vigore il 29 agosto 2017, la somma di denaro a titolo di saldo sarà trattenuta dal notaio e versata in un apposito conto dedicato.

La somma di denaro sarà svincolata non appena il notaio procede con le ulteriori verifiche e con la trascrizione nei registri immobiliari.

Tale somma trattenuta produrrà interessi che andranno nelle tasche dello Stato Italiano, che li destinerà ad un fondo per le piccole e medie imprese.

Quindi per quanto concerne la tutela delle parti è un ottimo provvedimento in quanto tutela ulteriormente la compravendita garantendo l’assoluta serenità; di contro il venditore non potrà destinare immediatamente la somma di denaro che gli spetta per altri investimenti o comunque non potrà disporre da subito di tale importo.

Trattenendo in un conto dedicato il saldo del prezzo, verranno eliminati tutti i rischi legati a pignoramenti e trascrizioni pregiudizievoli che potrebbero iscriversi in quel lasso di tempo che decorre dal rogito notarile alla trascrizione nei registri immobiliari.

Questi atti pregiudizievoli potrebbero recare danni irreversibili.


 

Cosa sono e a cosa servono le categorie catastali?

La categoria catastale così come dice la parola stessa suddivide i vari immobili in base alla categoria e li raggruppa in ordine preciso in base alla loro destinazione.

La categoria catastale pertanto, serve a identificare un immobile e a inquadrare la sua destinazione (abitazione, ufficio, capannone e così via).

Sono importanti perché sulla base di queste indicazioni veniamo a conoscenza dell’utilità di un immobile. Servono quindi a sapere se possiamo o meno adibire un determinato immobile all’uso che intendiamo ricercare.

Se necessito di immobile avente la destinazione d’uso “abitazione” la categoria catastale d’appartenenze è da ricercare nel gruppo “A”.

Se necessito di immobile avente la destinazione d’uso “industriale” la categoria catastale d’appartenenze è da ricercare nel gruppo “D”.

La categoria può essere modificata mediante il cambio di destinazione d’uso dell’immobile ma non sempre è permesso. L’ente che concede tale permesse è il comune in cui l’immobile è censito e solitamente viene richiesto il pagamento di oneri e la messa a norma dei locali in modo da adattarli alla nuova destinazione d’uso.

TABELLA DELLE CATEGORIE CATASTALI

I – IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

GRUPPO A

A/1 Abitazioni di tipo signorile

A/2 Abitazioni di tipo civile

A/3 Abitazioni di tipo economico

A/4 Abitazioni di tipo popolare

A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare

A/6 Abitazioni di tipo rurale

A/7 Abitazioni in villini

A/8 Abitazioni in ville

A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

A/10 Uffici e studi privati

A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

GRUPPO B

B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme

B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)

B/3 Prigioni e riformatori

B/4 Uffici pubblici

B/5 Scuole e laboratori scientifici

B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9

B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto

B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

GRUPPO C

C/1 Negozi e botteghe

C/2 Magazzini e locali di deposito

C/3 Laboratori per arti e mestieri

C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)

C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)

C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)

C/7 Tettoie chiuse od aperte

II – IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE

GRUPPO D

D/1 Opifici

D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)

D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)

D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)

D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)

D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)

D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.

D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

III – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE

GRUPPO E

E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.

E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.

E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche

E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.

E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.

E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale

E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.

E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.

E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

IV – ENTITA’ URBANE

GRUPPO F

F/1 Area urbana

F/2 Unità collabenti

F/3 Unità in corso di costruzione

F/4 Unità in corso di definizione

F/5 Lastrico solare

F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione (circolare 1/2009)


 

Sismabonus, Casa Sicura

“Casa sicura” è un’agevolazione che consente di ottenere la detrazione fiscale dell’imposta lorda di una percentuale delle spese sostenute per lavori edilizi antisismici su abitazioni e immobili per attività produttive.

Le spese devono essere sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.

I lavori devono essere stati autorizzati dopo il 1° gennaio 2017.

Il cosiddetto “Sismabonus” riguarda costruzioni adibite ad abitazione (prima e seconda casa), ad attività produttive e parti comuni condominiali situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, quasi l’intero territorio nazionale.

Per accedere all’agevolazione è necessario classificare il rischio sismico dell’edificio prima e dopo aver effettuato i lavori.

Sarà possibile detrarre nella dichiarazione dei redditi, su un ammontare delle spese non superiore a 96 mila euro, una percentuale variabile dal 50% fino all’85% secondo le tipologie di intervento.

Per sapere in quale zona di rischio sismico si trovi il Comune di interesse è possibile consultare il sito web del Dipartimento della Protezione Civile – Presidenza del Consiglio dei Ministri è disponibile la Classificazione sismica 2015 per Comune in formato HYPERLINK “http://www.protezionecivile.gov.it/resources/cms/documents/Classificazione2015.xlsx”excelHYPERLINK “http://www.protezionecivile.gov.it/resources/cms/documents/Classificazione2015.xlsx” – aggiornata a marzo 2015.

Possono essere portate in detrazione le spese per:

•l’esecuzione di opere per la messa in sicurezza antisismica

•la classificazione e la verifica sismica degli immobili.

Per ottenere l’agevolazione occorre indicare nella dichiarazione dei redditi la spesa sostenuta.

La detrazione fiscale di base è pari al 50% della spesa, ma la percentuale aumenta se dopo i lavori si riduce il rischio sismico.

La riduzione del rischio è valutata sulla base di una graduatoria di 8 classi da A+ (meno rischio) a G (più rischio).

La detrazione fiscale è ripartita in cinque anni in quote uguali, a partire dall’anno in cui sono stati pagati gli interventi.

Nel caso di abitazioni e edifici utilizzati per attività produttive, è calcolata su una spesa massima di 96 mila euro per unità immobiliare e per ciascuno anno; ed arriva al:

  • 70% se si passa a 1 classe di rischio inferiore.
  • 80% se si passa a 2 o più classi di rischio inferiori.

Nel caso di parti comuni dei condomini è calcolata su una spesa massima di 96 mila euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono il condominio ed arriva al:

  • 75% se si passa a 1 classe di rischio inferiore.
  • 85% se si passa a 2 o più classi di rischio inferiori.

Questa agevolazione è stata voluta dal Governo nella Legge di Bilancio 2017 per consentire una prevenzione adeguata in Italia.


 

L’ipoteca deve essere comunicata?

Per iscrivere un ipoteca su un immobile del debitore non è necessario possedere un titolo esecutivo come un decreto o una sentenza.

Cos’è un ipoteca?

L’ipoteca è una garanzia che il creditore iscrive a tutela del proprio prestito.

L’esempio più comune e semplice è il mutuo; la banca iscrive un’ipoteca che rimarrà in essere fino alla sua estinzione senza intervenire direttamente sull’immobile se il debitore rispetta regolarmente le condizioni.

L’ipoteca serve più che altro per tutelare il creditore da due rischi:

– vendita dell’immobile

– presenza di altri creditori.

L’ipoteca segue l’immobile e non la persona quindi se il venditore vende l’immobile, il creditore può pignorare l’immobile anche se venduto a terzi. Proprio per questo il creditore è tutelato; può impugnare il suo credito in qualsiasi caso.

Qualora si presentassero altri creditori invece si segue l’ordine di iscrizione quindi verranno estinti i debiti in ordine cronologico, per questo motivo la sentirete chiamare di primo grado, secondo grado etc.

Questo fa capire che l’ipoteca è solo una tutela e non è un azione diretta al recupero del debito; questo avviene solo se il debitore non restituisce la somma prestata come stabilito.

Pertanto l’ipoteca può essere iscritta prima della fase di sofferenza e basta essere creditori del proprietario dell’immobile da ipotecare.

Detto questo il creditore può iscrivere un ipoteca senza comunicare al debitore quest’azione ne prima ne dopo; dovrà comunicare solo l’eventuale atto di precetto e atto di pignoramento.

Per essere quindi a conoscenza dell’iscrizione è sufficiente provvedere a fare una visura ipotecaria e catastale in cui risulterà la presenza o meno dell’ipoteca.


 

Tettoia su tre lati

La tettoia che viene installata al fine di coprire un terrazzo di modeste dimensioni non crea volumetria solo se rimane aperta su 3 lati. Pertanto il comune non piò chiederne la demolizione.

Questo è quanto deriva dalla sentenza n. 109/2017 del 16.01.2017 del tar Campania, citato per una questione inerente ad una tettoia di discrete dimensioni.

Bisogna fare subito una differenza sulla tipologia della tettoia; la giurisprudenza dice che una tettoia stabile/fissa necessita del permesso di costruire, viceversa una struttura rimovibile o smontabile non necessita del permesse di costruire o della licenza edilizia.

Il testo unico dell’edilizia dichiara che l’autorizzazione del comune è indispensabile per le realizzazione che generano un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e allo stesso tempo comportano modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti; nel caso di tettoia aperta su 3 lati questo non avviene pertanto la copertura realizzata non può essere demolita in quanto secondo il Tar non necessita di autorizzazioni.

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