Puoi chiedere il cambio di residenza senza abitabilità?

Posso andare in Comune e chiedere la residenza presso un appartamento anche se quest’ultimo non dispone di abitabilità/agibilità?

La condizione principale per cui il Comune concede il cambio di residenza è che ci sia un singolo e forte fattore:

Colui che chiede il cambio di residenza deve effettivamente abitare in quella unità immobiliare; in questo caso il comune non può negare il cambio di residenza a prescindere dalle caratteristiche dell’immobile (che sia una catapecchia o una villa).

Quindi la risposta è si, se l’appartamento non dispone di agibilità puoi, anzi se abiti li devi chiedere il cambio di residenza.

Ovviamente non finisce qua; infatti, bisogna essere consapevoli cosa si rischia in caso di assenza del documento di agibilità.

Secondo la norma la mancanza di agibilità costituisce un illecito amministrativo; non si tratta di reato ma scatta una sanzione amministrativa; quindi il comune non può negare il cambio di residenza ma dovrà multare per mancanza di agibilità.

In caso di locazione, sarà il proprietario (il locatore) a dover fornire questo documento; qualora risulti inadempiente, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto.


 

Cosa fare se manca il certificato di abitabilità?

Pensa per un momento se la casa che hai acquistato non ha il certificato di abitabilità; ti sei mai chiesto cosa succede?

Vediamo un esempio concreto per rendere l’idea più chiara:

Hai acquistato casa e prima di entrare definitivamente decidi di fare qualche lavoretto; pertanto ti presenti in comune per dichiarare l’inizio lavori ma incredibilmente vieni bloccato in quanto quella casa non ha il certificato di abitabilità.

Cosa succede in questo caso? La colpa è del Notaio o del venditore?

Vediamo cosa dice una recente sentenza della Cassazione:

“nel momento in cui ti accorgi dell’assenza del documento di agibilità, e questo fatto non è citato nel rogito notarile, puoi chiedere il risarcimento a colui che ti ha venduto l’immobile.”

Per quanto riguarda la responsabilità del Notaio la vediamo dopo; per terminare e completare il concetto è bene chiarire che il certificato di abitabilità è elemento essenziale della compravendita che altrimenti non avrebbe motivo di esistere in quanto senza questo certificato non è possibile utilizzare il bene per quella che è la sua destinazione naturale; quindi il contratto può essere sciolto.

Ricapitolando; compreresti una casa ad uso abitativo se non ci puoi abitare?

Non credo, pertanto hai diritto a esigere il risarcimento.

Con lo scioglimento del contratto quindi si può ottenere la somma di denaro versata maggiorata degli interessi legali; inoltre se sono dimostrabili altri costi (trasloco, mobili etc) si può chiedere il risarcimento anche di queste spese.

Attenzione!

Per far si che la causa contro il venditore abbia valore deve essere fatta entro 5 anni dalla firma del rogito notarile.

..e il Notaio?

Secondo la sentenza il Notaio non ha responsabilità in quanto quest’ultimo deve verificare che l’immobile sia libero (da ipoteche, pignoramenti, trascrizioni etc.) ma non ha obblighi riguardo argomenti che non incidono sulla validità della vendita (come appunto l’abitabilità).

Un immobile non agibile si può vendere, il contratto è valido se il compratore conosce e accetta la situazione.

Per farti un esempio banale, una casa con bagno senza finestra si può vendere se le parti sono d’accordo, il notaio non può impedire questo accordo. La stessa cosa vale per l’abitabilità; per questo motivo il Notaio non ha responsabilità.


 

 

 

Cos’è il Fondo di Garanzia prima casa?

Il Fondo di garanzia è una particolare agevolazione per chi vuole acquistare o ristrutturare casa ma ha difficoltà a sostenere i costi; si tratta di un fondo statale che consente di chiedere mutui ipotecari fino a 250.000 € avvalendosi delle garanzie statali per la metà dell’importo.

In sostanza il fondo offre garanzie statali fino al 50% dell’importo del mutuo richiesto, facilitando in questo modo l’accesso al credito.

Accedendo a questo fondo, la banca non potrà richiedere altre garanzie personali.

Ovviamente ci sono delle limitazione; in particolare possono accedere a questo fondo tutti coloro che richiedono un mutuo non superiore a 250.000 € per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile situato in italia che abbia le seguenti caratteristiche:

  • non deve essere un immobile di lusso
  • non deve essere accatastato come A1, A8 E A9
  • deve essere adibito ad abitazione principale.

Chi può usufruire di questa agevolazione?

Il Fondo è aperto a tutti a prescindere dall’età e dal reddito.

Come si accede?

La domanda deve essere presentata direttamente alla banca aderente all’iniziativa utilizzando l’apposita modulistica disponibile sul sito del Dipartimento del Tesoro, delle banche aderenti e della Consap Spa.


 

 

Quando la prima casa non è pignorabile

In questo articolo affrontiamo i temi inerenti all’impossibilità di pignorare la prima casa.

Come sappiamo la prima casa non è pignorabile ma ovviamente esistono delle condizioni da rispettare; se solo una di questa non sussiste allora si la casa diventa pignorabile.

I casi sono questi:

  • è stata adibita a civile abitazione.
  • in essa è fissata la residenza del debitore
  • non è accatastata in A/8 E A/9 (abitazioni di lusso)
  • la casa in oggetto è l’unica di sua proprietà

Se viene meno uno di questi presupposti allora la prima casa è pignorabile; se ad esempio il debitore eredita 1/10 di proprietà di un immobile allora la casa è pignorabile in quanto non è più l’unica. In questo caso dovrebbe rinunciare all’eredità.

In questo articolo abbiamo visto quindi quando la prima casa non è pignorabile nei prossimi articoli affrontiamo gli altri aspetti del pignoramento.


 

Imu, Tasi e Tari

In questo articolo vediamo cosa sono queste tasse locali.

IMU: Sostituisce l’ICI dal 2012, è un’imposta che colpisce il patrimonio dei soggetti proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. L’abitazione principale è esente. Il valore di base per calcolare l’imposta è costituito dalla rendita catastale o dominicale, rivalutata e moltiplicata per appositi coefficienti.

Le aliquote sono fissate dal comune con un limite massimo del 10,6 per mille.

L’acconto di questa tassa si paga entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre.

TASI: in vigore dal 2014, nuovo tributo finalizzato a finanziare il costo dei servizi comunali indivisibili (strade, verde pubblico, illuminazione..).

Colpisce fabbricati ee aree fabbricabili (non i terreni agricoli) e ha la stessa base imponibile dell’IMU compresa l’esenzione per abitazione principale anche per inquilini.

Le aliquote sono fissate dal comune e la somma con l’IMU non deve superare il 10,6 per mille fatta salva l’eccezione di una maggiorazione dello 0,8 per mille.

Le scadenza sono uguali all’IMU 16 giugno e 16 dicembre.

TARI: In vigore dal 2014, è finalizzata a coprire i costi del servizio rifiuti ed è a carico di chi occupa l’immobile anche se non è proprietario.


La tassa è calcolata in base a parametri presunti come la superficie, i componenti del nucleo familiare ed appositi coefficienti di produttività.

Il numero delle rate e le scadenze sono determinate dai comuni.

Come accettare o rifiutare l’eredità

Gli eredi non subentrano automaticamente nell’eredità; è necessario che accettino la stessa in modo tacito o espresso.

L’eredità diventa giacente quando non viene accettata immediatamente; più precisamente quando l’erede non ha accettato l’eredità e non è nel possesso dei beni ereditari, il tribunale nomina un curatore dell’eredità. In questo caso l’eredità sarà giacente.

La giacenza prevede quindi la nomina di un curatore che è obbligato a:

  • redigere l’inventario dei beni ereditari.
  • amministrare i beni al fine di preservarli
  • prestare al giudice un rendiconto della propria attività

Il curatore cessa la sua attività quando l’eredità viene accettata oppure quando viene rifiutata; in questo caso i beni vengono devoluti allo stato e si parlerà di eredità vacante.

Come anticipato l’eredità deve essere accettata, l’accettazione può essere tacita o espressa.

Si dice espressa quando risulta da atto scritto nel quale emerge chiaramente la volontà di ereditare.

Si dice tacita quando si verifica un comportamento che inequivocabilmente manifesti la volontà di ereditare.

Un esempio dell’accettazione tacita può essere quando l’erede è già in possesso dei beni ereditari.

Il diritto di accettare l’eredità si prescrive in 10 anni; il termine decorre dal giorno dell’apertura della successione oppure al verificarsi della condizione sospensiva (qualora esistesse).

Un esempio può essere: nomino mio erede Marco se trova un lavoro stabile. In questo caso i 10 anni decorrono da quando Marco trova un lavoro stabile.

Chiunque possa subentrare e prendere il posto degli eredi, può chiedere al giudice un termine entro il quale l’erede deve accettare o rifiutare l’eredità. Trascorso questo termine senza che venga fatta alcuna dichiarazione, il chiamato perde la possibilità di diventare erede a tutti gli effetti. Ecco che si verifica la decadenza del diritto di accettare.

A differenza dell’accettazione, la rinuncia dell’eredità deve essere unicamente espressa.

Essa quindi consiste in una dichiarazione inequivocabile di rinuncia all’eredità. Tale dichiarazione deve essere ricevuta da un notaio o dal tribunale e può essere fatta solo dopo che la successione si sia aperta; una rinuncia anticipata sarebbe priva di effetto.

Chi rinuncia l’eredità può cambiare idea e revocarla ma solo finché l’eredità non venga accettata da ulteriori chiamati, in questo caso la rinuncia non è più revocabile ed è definitiva.


 

Mutuo senza interessi

In questo articolo vedremo come non pagare gli interessi sul mutuo!

Ovviamente non è sempre possibile; non pensare di andare in banca e pretendere un mutuo senza interessi; i casi in cui si possono non pagare gli interessi sono limitati.

In particolar modo, si può interrompere e annullare il pagamento degli interessi quando è stato applicato un tasso superiore all’usura (sia in caso di interessi moratori che corrispettivi).

Se così dovesse essere non si annulla il mutuo ma gli interessi non saranno più dovuti.

Si parla di interessi usurari quando superano il 50% il tasso medio determinato ogni 3 mesi dal decreto del Ministero del Tesoro.

Il consiglio è quello di incaricare un tecnico del settore affinché valuti la fattibilità; successivamente se ci sono i presupposti verrà richiesta una sentenza al giudice che si baserà sulla dichiarazione tecnica del consulente; questo basta per far scattare la restituzione delle somme versate fino a quel momento a titolo di interessi. Inoltre scatta il reato di usura nei confronti della banca.

Pertanto, secondo l’ultima posizione assunta dalla Suprema Corte, in caso di usura non bisogna pagare più gli interessi moratori né quelli corrispettivi e qualora siano già stati corrisposti devono essere restituiti.


 

Hai mai sentito parlare di surroga del mutuo? Può esserti utile scoprirlo..

Nell’ultimo articolo abbiamo parlato di rinegoziazione del mutuo ma ci sono altre soluzioni per ritrattare, modificare e migliorare il proprio mutuo; una di questa è la surroga.

Che cos’è e cosa vuol dire?

Si dice surroga quando il mutuatario (per intenderci colui che paga il mutuo) vuole e decide di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca.

Ma perché trasferire il mutuo?

Solitamente chi decide di trasferire il mutuo è perché non si trova più bene con la banca attuale e non ritiene opportuno continuare a rapportarsi con quell’istituto, oppure semplicemente perché il mutuatario è alla ricerca di una soluzione più conveniente e vantaggiosa.

Mi spiego meglio: Opto per la surroga del mutuo in quanto ho chiesto alla mia banca una rinegoziazione del contratto che mi è stata negata; un’altra banca mi offre condizioni migliori come ad esempio il tasso di interesse, la durata, la riduzione della rata etc. pertanto decido di cambiare banca.

Come si fa?

L’atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico dinanzi al notaio; questa operazione non comporta spese o altre commissioni e non causa la perdita dell’agevolazione fiscale qualora sussista.

Resta inteso che la nuova banca deve valutare la tua posizione, il tuo mutuo, il tuo residuo mutuo e tutto ciò che necessita per poter accettare l’operazione.

Inoltre con la surroga del mutuo l’ipoteca viene trasferita da un mutuo all’altro senza la necessità di iscriverne una nuova; pertanto si estinguerà il debito con la banca attuale.


 

Hai mai pensato di modificare le condizioni del tuo mutuo? Ecco come farlo…

Se non lo sai esiste la possibilità di rinegoziare il contratto di mutuo con la tua banca; magari hai difficoltà a pagare la rata oppure semplicemente vorresti cambiare qualcosa del mutuo che non pensi vada bene per te.

La rinegoziazione del mutuo pertanto, consiste nella modifica di una o più condizioni che caratterizzano fino a questo momento il tuo accordo con la banca che ha erogato il denaro.

Prima di capire quali sono i vantaggi e cosa è possibile modificare, è bene chiarire che non possono pretendere (né la banca né il cliente) una modifica unilaterale; la rinegoziazione chiamata in questo caso volontaria deve avere come risultato l’accordo tra le parti per poter applicare le modifiche pattuite.

La rinegoziazione avviene mediante scrittura privata senza il pagamento di spese aggiuntive. In sostanza non c’è bisogno della presenza di un notaio e non ha costi da sostenere.

Cosa possiamo modificare?

Puoi modificare quello che ritieni opportuno: il tasso di interesse, lo spread, le commissioni, la durata, etc.

Un esempio per abbassare la rata in caso di difficoltà è quello di passare da un mutuo di 20 anni a uno di 30 in modo da diminuire l’importo della rata; questo comporterebbe però un aumento degli interessi.

Il vantaggio principale della rinegoziazione è che in base alle tue esigenze modifichi le condizioni in modo da migliorare la tua situazione; inoltre non sussistono ulteriori spese, non vengono persi benefici fiscali e non è necessario accendere un nuovo mutuo risparmiando in questo modo i costi del notaio e le imposte.

Nei prossimi articoli troverai altre due alternative che sono la sospensione del mutuo e la surroga.


 

Legge di bilancio 2018, Bonus per terrazzi e giardini.

La prossima legge di bilancio include varie novità; proprio in questi giorni il Consiglio dei Ministri ha varato la manovra per il 2018.

Tra le tante novità emerge l’incentivo chiamato bonus verde.

Nello specifico si tratta di una detrazione fiscale che serve ad agevolare e invogliare i lavori inerenti al rifacimento di terrazzi privati e giardini anche se sono inseriti in aree condominiali.

A quanto ammonta la detrazione?

La detrazione è del 36% ed il tetto massimo è di 5.000 € annui.

Sistemi il terrazzo o il giardino? Il costo lo scarichi dalle tasse!