Quando la prima casa non è pignorabile

In questo articolo affrontiamo i temi inerenti all’impossibilità di pignorare la prima casa.

Come sappiamo la prima casa non è pignorabile ma ovviamente esistono delle condizioni da rispettare; se solo una di questa non sussiste allora si la casa diventa pignorabile.

I casi sono questi:

  • è stata adibita a civile abitazione.
  • in essa è fissata la residenza del debitore
  • non è accatastata in A/8 E A/9 (abitazioni di lusso)
  • la casa in oggetto è l’unica di sua proprietà

Se viene meno uno di questi presupposti allora la prima casa è pignorabile; se ad esempio il debitore eredita 1/10 di proprietà di un immobile allora la casa è pignorabile in quanto non è più l’unica. In questo caso dovrebbe rinunciare all’eredità.

In questo articolo abbiamo visto quindi quando la prima casa non è pignorabile nei prossimi articoli affrontiamo gli altri aspetti del pignoramento.


 

Hai mai sentito parlare di surroga del mutuo? Può esserti utile scoprirlo..

Nell’ultimo articolo abbiamo parlato di rinegoziazione del mutuo ma ci sono altre soluzioni per ritrattare, modificare e migliorare il proprio mutuo; una di questa è la surroga.

Che cos’è e cosa vuol dire?

Si dice surroga quando il mutuatario (per intenderci colui che paga il mutuo) vuole e decide di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca.

Ma perché trasferire il mutuo?

Solitamente chi decide di trasferire il mutuo è perché non si trova più bene con la banca attuale e non ritiene opportuno continuare a rapportarsi con quell’istituto, oppure semplicemente perché il mutuatario è alla ricerca di una soluzione più conveniente e vantaggiosa.

Mi spiego meglio: Opto per la surroga del mutuo in quanto ho chiesto alla mia banca una rinegoziazione del contratto che mi è stata negata; un’altra banca mi offre condizioni migliori come ad esempio il tasso di interesse, la durata, la riduzione della rata etc. pertanto decido di cambiare banca.

Come si fa?

L’atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico dinanzi al notaio; questa operazione non comporta spese o altre commissioni e non causa la perdita dell’agevolazione fiscale qualora sussista.

Resta inteso che la nuova banca deve valutare la tua posizione, il tuo mutuo, il tuo residuo mutuo e tutto ciò che necessita per poter accettare l’operazione.

Inoltre con la surroga del mutuo l’ipoteca viene trasferita da un mutuo all’altro senza la necessità di iscriverne una nuova; pertanto si estinguerà il debito con la banca attuale.


 

Che cos’è un’ipoteca?

Molte volte si sente parlare di ipoteca o bene ipotecato; è importante per chi non lo sappia capire cos’è e come funziona.

Quando chiedi un prestito, chiunque lo conceda chiede in cambio una garanzia; si parla di ipoteca quando è la banca a concederti del denaro in prestito per acquistare casa.

La maggior parte delle persone acquista casa mediante mutuo, di conseguenza la banca che eroga la somma di denaro pattuita iscrive sull’immobile stesso un’ipoteca.

L’ipoteca quindi non è nient’altro che un modo per tutelare la banca; è una garanzia.

Ma come funziona?

Prima di tutto è bene chiarire che quando chiedi un mutuo; diventi debitore nei confronti della banca e di conseguenza, quest’ultima diventerà creditore.

L’ipoteca interviene nel momento in cui il debitore per ovvi motivi non riesce più a sostenere gli impegni presi e non rispetta la restituzione del denaro nei tempi e nelle modalità stabilite.

La banca per non perdere il denaro prestato può intervenire sull’immobile in garanzia su cui ha iscritto l’ipoteca. In questo modo rivalendosi sull’immobile può vendere il bene e soddisfare il proprio credito.

Se vendo casa?

Ecco, se vendi casa in cui insiste un’ipoteca, puoi benissimo estinguere l’ipoteca versando al creditore la somma di denaro mancante per saldare il debito.

Ricordati sempre che l’ipoteca segue l’immobile e non la persona, pertanto, se vendi casa e non viene cancellata l’ipoteca, rimane attivo il debito sulla casa che qualora il nuovo acquirente non dovesse pagare potrebbe perdere la casa acquistata anche se non è stato lui a causare l’iscrizione dell’ipoteca.

Su un immobile possono essere iscritte più ipoteche e i creditori verranno soddisfatti in ordine cronologico sulla base dell’iscrizione dell’ipoteca.

Assicuratevi quindi che venga cancellata l’ipoteca (qualora sia presente) quando acquistate casa.


 

L’ipoteca deve essere comunicata?

Per iscrivere un ipoteca su un immobile del debitore non è necessario possedere un titolo esecutivo come un decreto o una sentenza.

Cos’è un ipoteca?

L’ipoteca è una garanzia che il creditore iscrive a tutela del proprio prestito.

L’esempio più comune e semplice è il mutuo; la banca iscrive un’ipoteca che rimarrà in essere fino alla sua estinzione senza intervenire direttamente sull’immobile se il debitore rispetta regolarmente le condizioni.

L’ipoteca serve più che altro per tutelare il creditore da due rischi:

– vendita dell’immobile

– presenza di altri creditori.

L’ipoteca segue l’immobile e non la persona quindi se il venditore vende l’immobile, il creditore può pignorare l’immobile anche se venduto a terzi. Proprio per questo il creditore è tutelato; può impugnare il suo credito in qualsiasi caso.

Qualora si presentassero altri creditori invece si segue l’ordine di iscrizione quindi verranno estinti i debiti in ordine cronologico, per questo motivo la sentirete chiamare di primo grado, secondo grado etc.

Questo fa capire che l’ipoteca è solo una tutela e non è un azione diretta al recupero del debito; questo avviene solo se il debitore non restituisce la somma prestata come stabilito.

Pertanto l’ipoteca può essere iscritta prima della fase di sofferenza e basta essere creditori del proprietario dell’immobile da ipotecare.

Detto questo il creditore può iscrivere un ipoteca senza comunicare al debitore quest’azione ne prima ne dopo; dovrà comunicare solo l’eventuale atto di precetto e atto di pignoramento.

Per essere quindi a conoscenza dell’iscrizione è sufficiente provvedere a fare una visura ipotecaria e catastale in cui risulterà la presenza o meno dell’ipoteca.